Комплексное развитие территорий: что это и какие объекты включает

Комплексное развитие территорий (КРТ) стало одним из главных инструментов обновления российских городов. По данным правительства РФ, к октябрю 2025 года в активной фазе находились около 1 200 проектов КРТ в 78 регионах, общая площадь — почти 185 млн м² недвижимости.

Программа КРТ даёт застройщикам доступ к крупным и коммерчески интересным участкам. Но вместе с этим девелопер принимает на себя обязательства: например, построить школы, детские сады, поликлиники и дороги к срокам, которые зафиксированы в договоре.

В статье разбираем, какие объекты включают в программу КРТ, почему успех всей программы определяет инфраструктура и что помогает застройщику сдать её вовремя.

Что включает программа КРТ

КРТ — это механизм, который позволяет обновлять городские районы целиком: с расселением ветхих домов, новой жилой застройкой, дорогами, сетями и социальными объектами.

В декабре 2020 года в Градостроительном кодексе РФ появилась глава №10, она целиком регулирует комплексное развитие. Статья 65 кодекса выделяет четыре вида КРТ:

1. Жилой застройки — на застроенных территориях с многоквартирными домами, домами блокированной застройки и индивидуальными жилыми домами.
2. Нежилой застройки — на участках с нежилыми капитальными объектами: бывшие промзоны, склады, гаражи.
3. Незастроенной территории — на свободных участках в государственной или муниципальной собственности.
4. По инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

Обычно проект включает два шага: 

1. Уполномоченный орган — правительство РФ, регион или муниципалитет — принимает решение о комплексном развитии конкретной зоны.
2. Затем с застройщиком заключается договор о КРТ, чаще всего по итогам торгов.

Договор фиксирует объёмы жилья, перечень объектов инфраструктуры, порядок их передачи городу и сроки по каждому этапу. Город получает гарантию системного обновления, а застройщик — крупный участок и стабильные условия на всё время реализации.

Программа набирает масштаб. Помимо упомянутых 1 200 активных проектов, в октябре 2025 года в проработке были ещё более 1 700. На них могут построить до 288,7 млн м² недвижимости. Завершённые проекты уже дали 2,8 млн м², из которых 2,4 млн м² — жилые.

Какие задачи решает КРТ

Программа решает пять задач, закреплённых в Градостроительном кодексе:

1. Обновлять облик городов и повышать качество городской среды.
2. Выполнять показатели жилищного строительства по нацпроектам и госпрограммам.
3. Создавать условия для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и повышать её доступность.
4. Эффективнее использовать землю: формировать комфортную среду, места обслуживания и приложения труда.
5. Привлекать внебюджетные источники финансирования в обновление застроенных районов.

По сути КРТ заменяет точечную застройку. Вместо одного дома на свободном участке город утверждает план развития территории, сразу рассчитывает нагрузки на школы, поликлиники, дороги и инженерные сети.

Механизм работает и как инструмент переселения из аварийного жилья. Такие проекты к октябрю 2025 года шли уже в 32 регионах, и жилищные условия улучшили около 18,3 тыс. человек.

Какие объекты входят в КРТ

Договор о комплексном развитии территории охватывает не только жилые дома. Проект включает несколько групп объектов:

Жильё — многоквартирные дома, которые формируют основной объём застройки и экономику проекта.

Социальная инфраструктура — школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы, объекты культуры.

Транспортная инфраструктура — улицы, проезды, остановки общественного транспорта, парковки.

Инженерная инфраструктура — сети электро-, водо-, тепло- и газоснабжения, водоотведение.

Благоустройство и коммерческие площади — парки, дворы, помещения для магазинов и сервисов, офисные объекты, которые создают рабочие места рядом с жильём.

Все эти объекты входят в договор о КРТ — у каждого свои сроки ввода внутри общего графика проекта.

Узнать больше об инфраструктуре

Почему инфраструктуру важно строить одновременно с жильём

Первый аргумент — нормативный. Своды правил задают радиусы доступности социальных объектов: например, школа должна находиться в пределах 500 метров от жилого дома. Свои нормы также есть для детских садов и поликлиник. Заселённый квартал без школы в указанном радиусе создаёт риск несоответствия градостроительным требованиям.

Второй аргумент — договорной. Состав обязательств и сроки по объектам определяет договор о КРТ, их нарушение создаёт риски и осложняет отношения с регионом.

Третий аргумент — экономический. Готовая инфраструктура повышает ликвидность квартир: район с готовой школой и поликлиникой продаётся лучше, чем стройка в чистом поле.

Роль социальной и городской инфраструктуры в КРТ

Цель программы КРТ — не квадратные метры сами по себе, а полноценная городская среда: школа и детский сад в пешей доступности, поликлиника, спорт, работа рядом с домом. Коммерческие помещения и места приложения труда удерживают людей в районе днём и снижают маятниковую миграцию.

Государство закрепляет этот приоритет. С 2025 года действует национальный проект «Инфраструктура для жизни», его цель — комплексное развитие населённых пунктов. Развитие территории города в этой логике оценивается не только объёмом ввода жилья, но и качеством среды.

Практический вывод для застройщика

Социальные объекты задают репутацию всего проекта. Но они же могут стать узким местом — строить их приходится параллельно с жильём, на той же площадке и теми же ресурсами. Поэтому конструктив для школы или детского сада разумно выбирать ещё на этапе финансовой модели: от него зависит, впишется ли объект в сроки договора.

Как ускорить строительство инфраструктурных объектов

Самый жёсткий дедлайн в проектах КРТ у школ: здание должно открыться к началу учебного года. По оценке Ассоциации развития стального строительства, сроки возведения школьных зданий обычно сжаты до 12 месяцев. Чтобы ускорить процесс, застройщики могут перейти на конструкции заводского изготовления и стальной каркас.

Сталь ускоряет стройку за счёт трёх факторов:

1. Параллельные процессы. Монолитная технология требует до 10 дней ожидания набора прочности бетона. А стальные конструкции приходят на площадку готовыми, и монтаж идёт без технологических пауз.
2. Всесезонность. Со стальными конструкциями «мокрых» процессов почти нет, поэтому монтаж можно продолжать зимой. Для холодных регионов это решающий фактор: окно бетонной стройки там длится только 3–4 месяца в году.
3. Заводская готовность. Элементы поступают на площадку готовыми, и доработка не требуется.

В итоге экономия складывается не из цены материала. Выигрыш дают сроки и объём работ: чем быстрее стройка, тем меньше расходы на технику, персонал и обслуживание объекта. Монолитным элементом при этом остаётся только фундамент.

Например, «Северсталь Стальные Решения» поставила металлоконструкции для образовательного комплекса «Камертон» в Новой Москве — это школа и детский сад в ЖК «Скандинавия» от застройщика «А101». Продукция была полностью спроектирована и изготовлена на производственных площадках в Калужской области всего за полтора месяца. Стальной каркас позволил застройщику быстрее перейти к следующему этапу строительства социального объекта.

Стальной каркас для объектов в рамках КРТ

Для девелоперов, которые входят в проекты комплексного развития территорий, «Северсталь» развивает технологию Uniframe — стальной каркас для жилой и городской инфраструктуры. Одна технология позволяет реализовать обе части обязательств по договору: жилую застройку и социальные объекты.

Что даёт стальной каркас Uniframe:

• Строительство идёт на 30% быстрее традиционных методов.

• Трудозатраты снижаются на 25% за счёт заводской готовности конструкций.

• Типовые решения экономят до 80% стоимости и сроков на этапе проектирования.

• В удалённых регионах себестоимость строительства снижается до 12%.

Технологию уже применяют в проектах. Например, «Родина Парк» в Москве: помимо жилья, в него войдут 17-этажный многофункциональный комплекс с офисами и коммерческими помещениями, подземный паркинг, двор-парк с амфитеатром, частный детский сад и образовательный центр.

Родина — жилой кластер на западе Москвы

Коротко о главном

• КРТ — механизм обновления городских районов. С ним жильё, дороги, сети и социальные объекты утверждаются сразу в одном договоре.

• Инфраструктура в проекте КРТ — не пожелание города, а обязательство, зафиксированное в договоре.

• Нормативы задают радиусы доступности социальных объектов. Например, школа должна быть в пределах 500 метров от жилья, а ввести в эксплуатацию её нужно до начала учебного года.

• Конструктив для социальных объектов разумно выбирать уже на этапе финансовой модели: от него зависит, впишется ли объект в сроки договора.

• Стальной каркас может ускорить стройку за счёт заводской готовности, параллельных процессов и всесезонного монтажа. Технология Uniframe позволяет реализовать обе части обязательств по договору КРТ — и жилую застройку, и социальные объекты.

Если вы оцениваете конструктив для проекта КРТ — изучите решения на странице Uniframe и оставьте заявку на расчёт: получите сравнение стального каркаса с привычным вариантом на экономике вашего объекта.